O maior lançamento imobiliário de Niterói dos últimos tempos, talvez o último grande empreendimento deste tipo na praia de Icaraí, o The Edge, da Soter, no terreno do antigo Clube de Regatas, com apartamentos de luxo, entre R$ 2,6 milhões e R$ 6,5 milhões, a cobertura, já vendeu 114 das 144 unidades oferecidas, muito antes do início das obras. Um sinal da potência do mercado da construção em Niterói, um setor que cresceu 9,9% no primeiro trimestre do ano no estado, de acordo com os dados do PIB, do IBGE, e se apresenta como o maior impulso à recuperação da economia da cidade.

Faz tempo que Niterói não via tantas obras em andamento ao mesmo tempo. São muitos prédios subindo em Icaraí, na Região Oceânica, em Charitas, endereços que concentram nos últimos anos a expansão imobiliária, mas também em bairros como Ingá, São Domingos e até o Centro, que pouco apareciam nos folhetos de lançamento distribuídos pela cidade. O fim da pandemia esgotou o estoque de imóveis sem comprador que se acumulava desde o início da crise econômica em 2016. O diretor da Spin e da Ademi, Bruno Serpa Pinto, chegou a estimar que o mercado tem investimentos previstos de R$ 2 bilhões, nos próximos anos, em Niterói.

A cidade em construção

Segundo o Diretor Comercial da Soter, Rodrigo Pecly,  o mercado de Niterói voltou a se aquecer, depois da pandemia. O estoque de imóveis acumulado foi diminuindo já no final de 2020 e início de 21, com a procura por casas e imóveis mais acolhedores, gerando um pico de negócios, então, inesperado, equivalente aos números de 2012, o melhor momento do mercado em Niterói, quando as vendas somavam R$ 100 milhões por mês. Ele calcula, que o volume de negócios está acima de R$ 40 milhões mensais. E que as construtoras voltaram a investir, apresentando novos projetos. A própria Soter, a  maior construtora da cidade, especializada em imóveis de alto padrão, tem cinco projetos de grande porte em andamento e já vendeu 85% das unidades oferecidas.

A cidade tem diversos projetos importantes à venda. Como o Home Boutique Tegra na rua Comendador Queirós, em Icaraí, o Laluzi, da BrasilBrookers, na Boa Viagem, o Flua, em São Domingos, entre outros. O mercado continua a se expandir em direção a Charitas, com a construção do Mediterrâneo, entre outros. E também na Região Oceânica, que consagrou um estilo de prédios de quatro andares, com varanda, em Piratininga. Mas os lançamentos, atualmente, não se restringem aos bairros mais tradicionais da cidade, também há ofertas no Centro e no Fonseca.

Não atoa, a discussão em torno do Plano de Zoneamento da cidade tem merecido tanto debate. A cidade projeta seu crescimento para os próximos anos. No projeto, que a Prefeitura retirou da Câmara Municipal para rever alguns pontos que receberam críticas da população, se define o gabarito nas mais diversas regiões da cidade. Entre as propostas polêmicas figuram a liberação de prédios de 12 andares no imóvel tombado da Estação Cantareira, no Gragoatá, e em Charitas, no terreno em frente ao Clube Naval.

Novo perfil de imóveis  

Rodrigo Pecly diz que a pandemia mudou um pouco as referências de todo mundo e que o comprador está mais atento hoje ao conforto que encontrará dentro de casa. “As pessoas ficaram muito tempo dentro de casa. Trabalharam em casa. Buscaram opções de entretenimento em casa. Se reuniram mais em casa. Então, é natural que procurem ter espaços mais acolhedores, mais cuidados, com design, áreas verdes,  quartos maiores, a cozinha mais equipada, espaços para reunir a família e amigos. Isso já aparece nas nossas plantas. Assim como as áreas de lazer estão sendo adequadas ao momento”, explica.

Num mercado que oferece imóveis cada vez menores, os microapartamentos como são chamados, com 20 m quadrados ou até menos,  Niterói, de certa forma, parece andar na contramão, valorizando o espaço. Na verdade, uma característica da cidade, que tem altos indicadores sociais e preza pela qualidade de vida.

Os bairros mais procurados

Poucas vezes, no entanto, o mercado imobiliário ofereceu tanta diversidade, numa cidade em que Icaraí e o Jardim Icaraí determinam as tendências, bairros considerados completos, com acesso a todo tipo de serviços. Icaraí concentra 80 mil moradores, o maior bairro da cidade e a maior concentração de imóveis. Se somado ao Jardim Icaraí e Santa Rosa não há risco em dizer que a região concentra quase 25% da população e das residências de Niterói. É o lugar de desejo de 50% dos compradores, segundo pesquisa do Termometro DatZap + radar Imobiliário.

O mercado se diversificou com a oferta de imóveis em Charitas, desde o lançamento do condomínio Chácara São Francisco e da ocupação da orla. Definindo um novo padrão de residências, com prédios em centro de terreno e varandas. Um estilo de vida diferente de Icaraí, que atraiu moradores do Rio de Janeiro, com a  Vista da baía de Guanabara, o Catamarã e boa qualidade de vida.

A Região Oceânica, da mesma forma, estabeleceu seu modo de vida. Aos poucos, Piratininga vai sendo ocupada por prédios familiares e atrai serviços para o bairro, com enorme oferta de mercados, serviços e escolas. Já comporta imóveis de maior luxo, como o Tesla Design, na praia.

A grande mudança, porém, deverá acontecer no Centro da cidade. Há enormes áreas reservadas a projetos imobiliários, aproveitando a facilidade de acesso à ponte Rio-Niterói, como o Urban Downtown, perto do novo Mercado Municipal, a ser inaugurado (agora em nova data) em maio de 2023.  São imóveis populares, muito procurados, atualmente.  Além disso, o Centro da cidade será reurbanizado, com a liberação de prédios de uso múltiplo, comercial e residencial, como alternativa para frear a deterioração do bairro e estimular a ocupação da infraestrutura disponível.

O investimento em obras públicas

Um outro fator importante para o resultado da indústria da construção em Niterói é o investimento da Prefeitura em obras públicas. No plano de retomada da economia da cidade, o Prefeito Axel Grael apostou na construção civil como forma de gerar negócios e renda. A relação de projetos é grande: a orla de Piratininga, obras de saneamento na Região Oceânica, a reurbanização da Alameda São Boaventura no Fonseca, a revitalização do Centro, entre outras.

Além disso, a Prefeitura estabeleceu também um pacote que prevê a construção de moradias, obras de proteção de encosta e intervenções em 13 comunidades, como drenagem, pavimentação e urbanização, e a instalação de equipamentos comunitários como praças e áreas de lazer. Só o projeto Comunidade Melhor terá um investimento de R$ 350 milhões, com a previsão de gerar 400 empregos diretos e 1.000 postos de trabalho indiretos. A prioridade para o preenchimento das vagas será dos moradores das comunidades onde serão realizadas as obras.

Os investimentos em projetos de obras públicas anunciados no programa Niterói 450, que vai até o aniversário da cidade no ano que vem,  somam mais de R$ 1 bilhão.